I – SÍNTESE
Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial n. 1.937.821/SP como recurso representativo de controvérsia (Tema 1.113), a fim de definir qual é a base de cálculo do ITBI.
II – DA CAUSA
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu 3 (três) teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
E a discussão surgiu justamente por conta das arbitrariedades por parte do fisco municipal de São Paulo, que atribuía o valor do imóvel com base em parâmetros unilaterais para fixar a base de cálculo do ITBI.
Evidente que este entendimento, deixa claro que a base de cálculo é o valor do negócio jurídico e desde que o valor declarado seja real, ou seja, valor condizente com as condições normais de mercado.
E é claro esse valor não é absoluto, pois pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.
III – CONCLUSÕES
Considerando as 3 (três) teses fixadas no Resp. 1.937.821/SP, vislumbra-se a possibilidade do ajuizamento de demandas judiciais, visando a repetição do indébito dos valores pagos a maior, em virtude da diferença entre o valor do negócio e o valor arbitrado pela Prefeitura.
