Quem nunca ouviu um caso em que, a pessoa compra um imóvel “na planta” e depois decorrido o prazo da entrega não recebe o imóvel e o empreendimento sequer saiu do papel?

Por isso, embora investir em imóvel seja considerado pelos economistas como um investimento de baixo risco e grande retorno a longo prazo, várias cautelas jurídicas devem ser tomadas para que as expectativas não sejam frustradas.

O comprador quando visita os stands de venda ou as imobiliárias para negociar um imóvel, normalmente, se atentam para aspectos físicos e estruturais do negócio relacionadas com o imóvel, tais como localização, metragem quadrada, valor do metro quadrado, número de quartos, garagem, andar, vista, prazo de entrega da unidade e forma de pagamento.

Todas estas são preocupação legitimas para quem está investindo no mercado imobiliário. Mas, não podem ser as únicas.

O interesse na aquisição de unidades imobiliárias não pode negligenciar a avaliação sobre o vendedor e incorporador, a regularidade do empreendimento e a forma do contrato de compra e venda, especialmente em imóveis na planta.

Neste sentido, alguns passos são essenciais para proceder com diligência.

Primeiro, certifique-se que a incorporação imobiliária se encontra averbada na matricula do imóvel onde será construído o empreendimento.

A consulta pode ser realizada junto ao Registro de Imóveis de sua cidade.  E, o número do registro deve constar expressamente nos materiais publicitários.

Segundo, verifique a idoneidade e integridade das empresas envolvidas com o empreendimento, pois é comum no mercado imobiliário que haja um acordo entre empresas para que estas integrem um o pool de investimento, cada qual com sua expertise, exemplo: cedente do terreno, incorporadora e construtora.

Estas precauções podem ser tomadas por meio de pesquisa de mercado, SERASA, sites especializados ou por um advogado com experiencia no ramo. Esta diligencia é essencial pois existem muitos empreendedores inidôneos, com histórico de irregularidades e pendencias na região de sua atuação.

Certamente, quando o empreendimento é lançado em terreno de propriedade do próprio empreendedor e a obra é executada por ele próprio, certamente o risco da compra resta reduzido.

Terceiro, obtenha informações sobre a forma como os empreendedores/vendedores realizarão a captação dos recursos para a execução do projeto. Neste ponto, é preciso atentar se há financiamento bancário pelos incorporadores, se a obra será realizada no regime de condomínio a preço de custo, mediante fundo de investimento imobiliário.

Quarto, tenha especificado com clareza se o empreendimento foi instituído com patrimônio de afetação ou a sua realização ocorrerá sem afetação ou mediante a constituição de sociedade de fins específicos.

A afetação envolve uma dinâmica distinta de garantia patrimonial do empreendimento, onde o patrimônio da obra e dos bem da empresa incorporadora são separados e se tornam incomunicáveis, garantindo que a construção

Por fim, estando de acordo todos os pontos anteriores e não encontrado falta de transparência, o adquirente de unidade imobiliária se resguardará por meio de um contrato de promessa de compra e venda bem redigido, observando não apenas a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas também as normas de defesa do consumidor.

No contrato de promessa de compra e venda de unidade em incorporação imobiliária deve-se primar por clareza e previsibilidade das suas cláusulas, sempre apresentando um quadro resumo das informações principais referentes ao imóvel, prazo de entrega, preço e forma de pagamento.

Não se pode realizar promessa de compra e venda de unidade futura, sem que haja o registro da incorporação imobiliária no terreno, pois somente com o memorial descritivo é que se tem a garantia as formalidades legais, administrativas e registrais para inicio do empreendimento foram tomadas pelo empreendedor.

Ainda, a praxe de cobrança de sinal de reserva somente é devida quando da assinatura de promessa de compra e venda de imóvel lançado e não pode ocorrer quando ainda se está em fase de “pré-reserva”.

Acautele-se quanto a clausula de desistência pelo comprador e as penalidades impostas para o caso de desistência do negócio. Perda de sinal de negócio, devolução de comissão de corretagem, forma e prazo de devolução dos valores pagos e eventuais multas.

Cláusula de multa por desistência pelos incorporadores/vendedores.

Cláusula sobre atraso na entrega do empreendimento.

Cláusula sobre o atraso no pagamento e os índices de reajuste do contrato, pois imprevistos sempre podem ocorrer e é preciso ter exatidão de quais os encargos serão incidentes nesta hipótese.

Você já sabia de todas estas particularidades envolvendo a compra de um imóvel na planta? Nos acompanhe para aprender como ser mais diligente no seu investimento imobiliário e na dúvida procure sempre seu advogado de confiança.